Montpellier, avec son climat agréable, son riche patrimoine culturel, et son dynamisme économique et démographique, attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers. D'ici 2024, la ville prévoit d'accueillir plus de 320,000 habitants, y compris une importante population d'étudiants et de jeunes actifs.
Opter pour un investissement locatif à Montpellier en 2024 signifie entrer sur un marché porteur, où la demande locative reste élevée et les prix d'achat accessibles. Cela offre également l'opportunité de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, tels que la loi Pinel, facilitant la réduction d'impôts en mettant en location un logement neuf sous conditions préférentielles. Investir ici, c'est parier sur une ville en pleine expansion, dotée de projets urbains ambitieux et de quartiers dynamiques.
Cet article a pour but de vous montrer pourquoi choisir Montpellier pour votre investissement locatif en 2024, en partageant des conseils clés pour la réussite de votre projet, et en identifiant les meilleurs quartiers où investir. Suivez le guide !
Pourquoi choisir Montpellier pour un investissement locatif en 2024 ?
Une métropole dynamique et attractive
Montpellier, classée comme la septième ville de France et seconde dans la région Occitanie, brille à travers son rayonnement culturel, scientifique et économique. La ville est le théâtre de nombreux événements majeurs tels que le Festival international du film méditerranéen, le Festival de la comédie, et le Salon du livre.
La présence d'institutions de renom, à l'image de l'université de Montpellier, la plus ancienne de France, du CNRS, de l'Inserm, et du Cirad, contribue à son prestige. Son économie, diversifiée et robuste, s'appuie sur les secteurs de la santé, de l'agroalimentaire, du numérique, et du tourisme.
Croissance démographique et demandes locatives en hausse
La popularité de Montpellier est en constante augmentation, avec une croissance démographique significative de 16 % de 2010 à 2020, passant de 257 000 à 298 000 habitants, et prévision de toucher les 320 000 habitants en 2024.
Cette démographie est caractérisée par une large proportion d'étudiants (plus de 70 000) et de jeunes actifs (près de 40 % de moins de 30 ans), augmentant la demande pour des logements locatifs, particulièrement des petites surfaces près du centre-ville ou des campus universitaires. D'après une étude de Masteos, 18 % des Français ont déjà investi dans l'immobilier locatif, positionnant ainsi Montpellier parmi les villes favorites.
Vers une pénurie de locations face à une demande croissante
La hausse soutenue de la demande locative face à une offre limitée réduit le taux de vacance locative à Montpellier à 5,4 %, en dessous de la moyenne nationale de 6,3 %.
Le marché locatif y est particulièrement tendu, entraînant une augmentation des loyers. Selon les chiffres de SeLoger, le loyer moyen s'établit à 14,2 €/m², marquant une hausse de 3,2 % sur un an. Avec un rendement locatif brut moyen de 4,8 %, supérieur à la moyenne nationale de 4,4 %, l'anticipation est celle d'une aggravation de la pénurie de logements locatifs en 2024, notamment due à l'expiration du dispositif Pinel.
Conseils pour réussir son investissement locatif à Montpellier
Choisir le bon quartier : tendances et perspectives
Montpellier, ville de diversité et d'opportunités, propose différents quartiers aux caractéristiques et tarifs variés. Pour un investissement locatif fructueux, il est essentiel de sélectionner un quartier aligné avec votre profil d'investisseur, votre budget et le type de locataires visé.
Quelques quartiers en vogue à Montpellier incluent :
- Le centre historique : Avec ses ruelles piétonnes, monuments, boutiques et animations, il attire touristes, étudiants et jeunes professionnels. Malgré des prix supérieurs, la location saisonnière ou meublée offre un rendement locatif attractif.
- Port Marianne : Quartier moderne et écologique, prisé des familles, cadres et seniors pour sa qualité de vie. Bien que les prix soient conséquents, l'avantage du dispositif Pinel offre une réduction d'impôts sur les investissements dans le neuf.
- Hôpitaux-Facultés : Secteur universitaire et médical avec une demande locative forte, particulièrement des étudiants et professionnels de santé. Les prix plus accessibles et le rendement élevé, spécialement pour les petites surfaces, le rendent attrayant.
Location meublée ou vide : avantages et inconvénients
Choisir entre une location meublée ou vide est crucial en termes fiscaux, de loyer et de gestion du bien. Chaque option a ses avantages et inconvénients :
- Location meublée : Offre de nombreuses commodités aux locataires ainsi que des bénéfices fiscaux via le statut LMNP. Ceci inclut la déduction des charges et amortissements ainsi qu'un abattement forfaitaire de 50%. Cependant, elle nécessite un entretien et un renouvellement régulier du mobilier.
- Location vide : Préférée par ceux désirant personnaliser leur espace sur le long terme. Elle permet un abattement fiscal grâce au régime micro-foncier et un bail de trois ans. Son inconvénient réside dans un loyer potentiellement inférieur et une vacance locative plus élevée.
Les dispositifs fiscaux avantageux en 2024
En 2024, certains dispositifs fiscaux resteront bénéfiques pour les investisseurs locatifs :
- Dispositif Pinel : Réduction d'impôt pour l'achat de logements neufs ou rénovés, avec une réduction de 12%, 18% ou 21% selon la durée de location. En 2024, seuls les logements éco-responsables seront éligibles.
- Dispositif Denormandie : Offre une réduction d'impôt pour la rénovation de logements anciens en centre-ville. Les travaux doivent constituer 25% de l'achat pour être éligible dès 2023, et les logements doivent répondre à des critères énergétiques stricts en 2024.
- Dispositif Malraux : Incite à la rénovation dans des zones protégées avec une réduction d'impôt de 22% ou 30% sur les travaux, sans date d'expiration mais soumis à des conditions rigoureuses.
Éviter les pièges : ce qu'il faut savoir avant d'investir
Investir à Montpellier peut s'avérer profitable, toutefois, prudence est de mise :
- Faire une étude de marché pour comprendre les dynamiques locales et anticiper les évolutions futures.
- Visiter le logement en vérifiant son état, son agencement et d'autres aspects critiques pour éviter les mauvaises surprises.
- Comparer les offres de financement pour sécuriser les meilleures conditions de prêt et bénéficier d'aides adaptées.
- Consulter un professionnel de l'immobilier peut grandement faciliter le processus et optimiser votre investissement.
Les meilleurs quartiers pour investir à Montpellier en 2024
Quartiers étudiants : la sécurité avec une demande constante
Occupant environ un quart de sa population, Montpellier abrite plus de 70 000 étudiants, faisant d'eux une cible de choix pour les investissements locatifs. Offrant des résidences adaptées à leurs besoins et budgets, les quartiers étudiants comme Hôpitaux-Facultés, Boutonnet, Beaux-Arts et Aiguelongue présentent plusieurs atouts majeurs :
- Une demande locative constante, garantissant une excellente rentabilité grâce à un taux d'occupation élevé.
- Des tarifs d'acquisition plus abordables que ceux du centre-ville, optimisant le coût de l'investissement.
- Une proximité avec le centre urbain et les transports en commun, renforçant l'attrait de ces quartiers.
- L'option de la location meublée, offrant des avantageux fiscaux et la possibilité d'un loyer plus élevé.
Quartiers en développement : anticiper la valorisation immobilière
Montpellier poursuit son dynamique développement urbain, entre projets d'aménagement et de construction pour répondre à son essor démographique. Les quartiers en pleine expansion, tels que Port Marianne, Cambacérès, Malbosc et Odysseum, s’étendent principalement le long du fleuve Lez et proposent des avantages non négligeables :
- Un éventail de logements neufs ou rénovés, conformes aux dernières normes éco-responsables et répondant aux attentes des locataires.
- La possibilité de profiter d'incitations fiscales attrayantes, telles que les dispositifs Pinel ou Denormandie, pour un allègement fiscal significatif.
- Une valorisation immobilière prometteuse sur le long terme, grâce à l’amélioration continue de l'attractivité de ces quartiers.
- Une variété de services et d’activités de loisirs, vivifiant ces nouveaux espaces de vie.
Les zones à éviter : moins rentables ou saturées
Il existe également des zones à Montpellier moins propices aux investissements locatifs, principalement dues à leur faible rentabilité ou à une saturation du marché. Ces quartiers, notamment La Mosson, La Paillade, Les Cévennes, Figuerolles et Gambetta, se situent à l'ouest et au nord-ouest de la ville et présentent divers obstacles :
- Une concurrence accrue et une offre dépassant la demande, influençant négativement les loyers et augmentant le risque de vacance locative.
- Des prix d'achat disproportionnés par rapport à la qualité des logements, affectant directement la rentabilité et la plus-value envisageable.
- Un cadre moins séduisant et sécurisant, réduisant l'intérêt des locataires potentiels et des visiteurs.
- Une localisation éloignée du centre et des axes de transport, restreignant l’accessibilité et la mobilité.
Conclusion
Investir dans l'immobilier locatif à Montpellier en 2024 représente une opportunité à saisir. La ville de Montpellier se distingue par son dynamisme, son attractivité, et sa croissance soutenue, ce qui en fait un terrain fertile pour un marché locatif à la fois porteur et varié. Que votre intérêt se porte sur des biens neufs ou anciens, situés en centre-ville ou dans des quartiers en évolution, vous découvrirez assurément une offre qui s'aligne sur vos attentes, votre budget, et les besoins spécifiques de vos futurs locataires.
De plus, vous aurez accès à des dispositifs fiscaux favorables, conçus pour diminuer les charges fiscales et maximiser votre rentabilité. Cependant, il est crucial d'exercer une vigilance continue afin d’esquiver les écueils susceptibles de mettre en péril votre investissement.
Pour une démarche sécurisée, il est recommandé de procéder à une étude de marché approfondie, de visiter minutieusement les biens immobiliers, de comparer les propositions de financement, et de consulter un professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier. En somme, l'heure est venue de vous engager avec confiance dans le parcours passionnant de l'investissement locatif à Montpellier en 2024 !
